省会城市二手房价格 广州环比跌幅为何大？

省会城市作为所在省域的政治、经济、文化、教育、医疗、交通等各个领域的中心，也是城镇化过程中，人口流入的主要方向。近期以来，省会城市的二手房房价有何新变化?

第一财经记者根据国家统计局公布的2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，对拉萨之外的26个省会城市二手房同比和环比数据进行梳理发现，有24个城市二手房价格环比下跌，其中广州、西宁、石家庄等三城环比跌幅最大。同比来看，有8个省会城市二手房价格低于一年前，分别是太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。

广州环比跌幅为何大?

数据显示，统计的26个省会城市中，只有海口1个城市的二手房价格环比上涨0.3%。成都与上月持平。其余24个城市均出现环比下跌。这其中，广州、石家庄、西宁环比均下跌了0.6%，环比跌幅并列第一。

其中，一线城市广州的走势颇为引人关注。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经分析，几个月前，广州房价涨幅还在全国前几位，近两个月跌幅在全国居前，变化幅度非常大。

李宇嘉说，广州房价变化如此大，有几个原因，一个是广州的房贷利率上升得特别快。原来位于一线城市后面，但现在已经涨到了一线城市最高。这是房价变化的一个很重要因素。

根据第一财经8月份的报道，今年来，广州房贷利率已水涨船高，到8月已经连续上调了五次。至8月中旬，广州首套房贷利率普遍为LPR+120BP，即5.85%，二套房贷利率为LPR+140BP，即6.05%。

另外一个因素是部分热点区域人才购房通道的变化。8月初，黄埔区成为广州首个明确发文取消人才购房政策的区域;半个月后，南沙调整2019年底发布的《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，收紧人才购房政策并提出非本地户籍需提供1年个税或社保缴纳证明。

李宇嘉说，黄埔、南沙人才政策变化，导致外来投资者的效应消失。原来黄埔、南沙的房价之所涨得比较快，一个因素就是外来购房者比较多，尤其是深圳的购买力外溢。在这些外来购买力退潮后，这些区域的楼市也受到了明显影响。

同时，华南有较多民营开发企业，本轮开发商债务危机“暴雷”对广州楼市影响明显，开发商降价促销力度也比较大。有媒体粗略统计，近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个，项目既有位于增城、南沙、从化的郊区地段，也有像荔湾这样的主城区。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析，广州发布二手房指导价后，对二手房市场形成的影响不容小觑，对购房者、房东心态也产生了较大影响，不少小区房价也进行相应调整，目前二手房市场降温体现得较为明显，与此同时，很多开发商近期加快出货，新房降价促销力度较大，新房价格调整对二手房影响也比较大。

在成交量方面，根据广州中原研究发展部数据显示，2021年10月，广州市二手住宅成交量为5253宗，环比下跌15.2%，同比大降50.8%，二手市场的“金九银十”并未如期出现。

8城市房价跌回一年前

虽然环比跌幅大，但由于去年四季度以来尤其是今年上半年涨幅较大，因此广州二手房价格同比涨幅仍高达8.3%，在26个城市中位居第一。

广州之后，海口、西安、杭州、长沙、南京这些城市同比涨幅也都超过了5%，这些热点城市中，只有西安来自北方地区，其余城市均来自南方地区。

相比这些热点城市，有8个省会城市房价低于一年前，分别是太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、长春、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐。这些城市主要来自华北、东北和西南、西北地区。

张波分析，相比华东、华南区域，东北、华北区域市场降温幅度更大。从市场供求来看，相比深圳、宁波、杭州、苏州等人口流入多的东南沿海一二线城市，华北、东北的省会城市虽然对所在省的人口集聚能力也比较强，但在全国来说，对人口的吸引力总体是比较弱的。

张波说，由于供应量不断增加，导致供大于求，加之市场降温，因此短期内的成交量和成交价格也出现一些变化。同时，很多开发商在这两个区域的降价比较明显，新房价格下行对二手房的影响也比较大。

面对较大的下行压力，这些区域不少城市相继出台了包括鼓励人才购房在内的政策。比如，今年10月，为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》，《意见》提到，为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房，施行购房补贴政策，对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

8月31日，吉林省长春市房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》。长春市将为首次购买90平方米以下商品住房的就业人才以及进城农民，按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。同时，长春市政府投放5000万元资金，以抽取消费券形式，向符合条件的购房人才和农民发放。消费券可用于家电、汽车消费。

东北、华北之外，西南地区近年来经济增长较快，城镇化提升幅度也比较大，但这一区域的几个省会城市楼市下行压力也不小。比如贵阳，同比下跌了1.3%，南宁同比下跌了0.2%，昆明虽然二手房价同比上涨，但涨幅比较小。另外，西南一些三四线城市下跌幅度也比较大。

(林小昭)

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